Asiantuntijajutut

Rakentamisen suhdannenäkymät

Koonnut: Henriikka Hellström
Kuva: Shutterstock

Inflaatio heiluttaa rakennusalaa, ja esimerkiksi asuntoaloitukset tippuvat vuoden takaisesta arviolta 15 prosenttia. Kaikista investoinneista reilusti yli puolet liittyy rakennettuun ympäristöön, joten alan merkitys myös kansantaloudelle on suuri. Työllisyystilanne heikentynee tänä vuonna, mutta tasoittunee jo 2024.

KYSYIMME VIIDELTÄ EKONOMISTILTA SEURAAVAT KYSYMYKSET

1. Kuinka inflaatio vaikuttaa rakennussektoriin? Entä kuinka inflaatio kehittyy varsinkin rakennustuotteiden osalta?
2. Miten rakentamisen volyymin muutokset vaikuttavat Suomen talouteen? / Onko asuntoaloitusten viimeaikaisen vähenemisen seurauksena odotettavissa laajempia yhteiskunnallisia vaikutuksia?
3. Miltä rakennusalan työllisyys näyttää vuosina 2023 ja 2024?

Juho Keskinen, ekonomisti, HYPO
Kuva: HYPO

Kustannukset ovat kasvaneet etenkin rakennustarvikkeiden osalta - hinnat kohosivat 2022 yli 13 prosenttia. Vuosinousu kuitenkin hidastui tammikuussa 2023. Asuntoaloitukset laskivat viime vuonna, ja 2023 käynnistyy arviolta 32 000–34 000 uuden asunnon rakentaminen. 2022 yllettiin noin 39 000 asuntoaloitukseen, joten laskua tulee arviolta noin 15 %. Vuonna 2021 asuntoaloituksia oli historiallisesti yli 47 000.

Kysynnän hiipuessa tonttimaan arvo ei jousta riittävän nopeasti, jolloin rakennusyhtiöiden katteet heikkenevät nopean inflaation seurauksena. Inflaatio kuitenkin hidastuu 2023 tarjonnan pullonkaulojen helpottuessa ja energian hintojen asettuessa.

Rakennusala muodostaa merkittävän osan bruttokansantuotteesta, erityisesti investoinneista. Suhdanne heikkenee ja tekninen taantuma on käsillä, mutta alan luottamusmittarit eivät ole kokeneet poikkeuksellista romahdusta, vaikka tilauskanta ja henkilökuntaodotus ovatkin olleet laskussa. Työllisyys tukee taloutta ja osaltaan kuluttajien ostovoimaa, jota inflaatio on heikentänyt. 2023 uusia asuntoja valmistuu vielä rutkasti, mikä painaa hintoja suurimmissa kasvukeskuksissa. Aloitukset vaikuttavat selvemmin 2024, jolloin tarjolla on vähemmän asuntoja. Muuttoliikkeen ja asuintarpeiden säilyessä asuntojen hintoihin kohdistuu tuolloin suurempaa nousupainetta.

Työllisyysodotukset ovat nyt heikommat kuin rakentamisen kuumimmassa vaiheessa. Olosuhteisiin nähden tilanne on kuitenkin vielä varsin hyvä ja erikoisosaajista on myös pulaa. Hypon ennusteen mukaan Suomen talous kääntyy ensi vuonna prosentin suuruiseen kasvuun, mikä tukee myös rakennusalaa ja sen työllisyyttä.

Henna Mikkonen, pääekonomisti, Säästöpankkiryhmä
Kuva: Säästöpankkiryhmä

Hinnat ovat nousseet nopeasti etenkin rakennustarvikkeiden osalta. Työn ja palveluiden inflaatio on ollut maltillisempaa. Nopeimmillaan inflaatio oli kesällä 2022. Hintojen nousu on sen jälkeen rauhoittunut, mutta on edelleen pitkän ajan keskiarvoa korkeammalla.

Rakennuskustannusten nopea nousu lisää rakennusyhtiöiden kannattavuuspaineita ja tuo epävarmuutta päätöksentekoon. Näiden seurauksena rakentaminen vähenee vuonna 2023.

Yleinen inflaatio ja rakentamisen inflaatio maltillistuvat 2023 aikana. Inflaatio vaikuttaa myös epäsuorasti rakennussektoriin. Hintojen nousu on vaikuttanut kuluttajien luottamuksen ja asunnonostoaikeiden laskuun. Hintojen nousuun kytkeytyy myös nopea korkojen nousu, joka iskee rakennussektoriinkin negatiivisesti.

Rakentamisen osuus on vajaat 7 % Suomen talouden arvonlisäyksestä. Kyse on merkittävästä toimialasta, ja rakentamisen näkymät vaikuttavat työllisyyteen ja Bkt:n kehitykseen. Rakentaminen on suhdanneherkkä ala, joten se tuo ”kokoaan suurempaa heiluntaa” kansantalouteen.

VTT:n arvion mukaan Suomen asuntotarve olisi noin 30 000 asuntoa vuosittain. Kuitenkin, jos esimerkiksi työperäistä maahanmuuttoa saadaan kirittyä toiveiden mukaisesti, voi rakentamisen tarve kasvaa.

Isossa kuvassa asuinrakentaminen on yhä kohtuullisella tasolla odotetusta hidastumisesta huolimatta. Yhteiskunnan kannalta tärkeää on myös se, että rakentaminen kohdistuu sellaisille alueille ja sen tyyppisiin asuntoihin, joista on tarvetta. Myös korjausrakentamisen rooli on tärkeä olemassa olevan asuntokannan arvon säilymisen vuoksi.

Rakentamisen työllisten määrä on jo kääntynyt laskuun. Rakennusalan suhdanneryhmän tuore raportti arvioi rakentamisen vähenevän 3-4 % kuluvana vuonna. Väheneminen kohdistuu etenkin asuinrakentamiseen. Sen sijaan korjausrakentamisen odotetaan hieman kasvavan 2023. Tämän perustella odotan alan työllisyyden laskevan 2023, ja vielä hieman lisää 2024.

Hannu Nummiaro, yksityistalouden ekonomisti, LähiTapiola
Kuva: LähiTapiola

Inflaatio vaikuttaa rakennussektoriin ensisijaisesti korkomarkkinoiden kautta. Esimerkiksi asunnot ostetaan usein velaksi, ja kiristyvän rahapolitiikan nostaessa rahoituksen hintaa kotitalouksien asunnonostokyky heikkenee. Asuntokauppojen hiljentyessä myös uusien asuntojen aloitukset vähenevät.

Rakennusluvat ovat olleet jo vuoden verran laskussa ja jatkavat luultavasti samaa rataa 2023, sillä korkojen nousu ei aivan vielä ole pysähtynyt ja vaikutus tulee pienellä viiveellä. Kuluttajahintainflaatio rauhoittuu tänä vuonna 4-5 prosenttiin. Rakennustuotteiden hintojen nousu lykkää osaa suunnitelluista uudis- ja korjausrakennushankkeista. Näin tarvikkeiden kysyntä pienenee, ja hinnat voivat 2023 jopa kääntyä pieneen laskuun.

Tämän vuoden heikot rakentamisnäkymät kääntävät investoinnit kokonaisuudessaan laskuun, vaikka laite- ja koneinvestoinnointien sekä tutkimus- ja tuotekehitysinvestointien voi odottaa pysyvän nousussa vihreän siirtymän ja innovaatiopanostusten tukemana. Rakentaminen on suhdanneherkkä toimiala, eikä tässäkään laskusuhdanteessa piile sen isompaa yhteiskunnallista dramatiikkaa. Esimerkiksi asuntoja on viime vuosina rakennettu paljon pitkän ajan tarve-ennusteita enemmän, joten parin vuoden suvantovaihe voi olla tervettäkin. Kaupungistuminen jatkuu, mikä enteilee rakentamisen kiihtymistä viimeistään 2024 vuoden lopussa.

Rakentamisen määrä pienenee kohteiden valmistuessa ja uusien aloitusten laskiessa. Tällöin myös työvoiman kysyntä laskee 2023, mutta tuskin enää 2024. Monissa erityisosaamisen rakennusammateissa työtä riittänee silti hyvin tänäkin vuonna.

Jouni Vihmo, pääekonomisti, Rakennusteollisuus RT
Kuva: Rakennusteollisuus RT:n kuvapankki

Rakennushankkeet ovat isoja ja pitkiä projekteja, ja ne tehdään velkarahalla. Kustannukset ovat nousseet ja näkymä on ollut heikko. Korot ovat kiristyneet, ja esimerkiksi asuntolainojen ehtoja on kiristetty. Oletus on, että rakennuskustannusten nousun kehitys taittuu muun muassa energiahinnan nousun rauhoituttua. Jo nyt rakennuskustannusten nousu on yleistä inflaatiota hitaampaa.

Paljon, koska noin 60 % kaikista investoinneista liittyy rakennettuun ympäristöön, ja se vaikuttaa suoraan kansantalouden kasvuun. Lisäksi joka viides työllistyy rakentamisen parissa. Verotulot ovat varsin suuria, koska kyse on isoista euroista. Isoin asia on vipu, joka toimialasta syntyy kansantalouteen. Esimerkiksi uuden raitiovaunuverkoston ympärille rakennetaan myös asuntoja ja palveluita. Täten syntyy vipua koko muuhun talouteen.

Vuosittainen asuntotarve on noin 35 000 uutta asuntoa, ja tällä hetkellä tarve täyttyy. Jos vuositavoitteessa ei onnistuta, ei tarjontaa ole tarpeeksi, ja hinnat nousevat, eivätkä ihmiset löydä toivomiaan koteja.

Heikolta näyttää, työllisyys heikkenee tänä vuonna arviolta kahden prosenttiyksikön verran. Uskon, että vuosi 2024 on työllisyyden osalta edelleen heikko, mutta suunta ei enää ole laskusuuntainen.

Hannu Viertola, Vanhempi ekonomisti, Rahapolitiikka ja tutkimus, Suomen Pankki
Kuva: Suomen Pankki

Rakentamisen kustannukset nousevat. Etenkin energian kallistuminen näkyy maanrakentamisen kustannusten nousuna koneiden polttoainekulujen noustessa. Energian kallistuminen välittyy rakennusmateriaalien hintoihin, kun kuljetus- ja valmistuskustannukset nousevat. Vuonna 2022 tarvikepanokset nousivat 12 %. Energian hintojen laskiessa ja inflaation hidastuessa myös rakentamisen tarvikekustannusten nousu taittunee.

Rakentaminen on merkittävä osa yksityisiä ja julkisia investointeja, jotka ovat osa bruttokansantuotetta. Näin muutokset rakentamisen suhdanteissa näkyvät suoraan BKT:n kehityksessä. Rakentaminen onkin vaikuttanut usein merkittävästi talouskasvun vaihteluihin, myös pidemmällä aikavälillä talouden kasvuun. Rakentaminen lisää pääomakantaa, varallisuutta ja tukee pitkän aikavälin kasvua. Rakentamisen määrän väheneminen vaimentaa BKT:n kasvua karkeasti puolisen prosenttiyksikköä 2023. Toistaiseksi voidaan puhua asuinrakentamisen normalisoitumisesta lähelle pitkän aikavälin tasoa.

 Asuntojen hinnat jatkavat todennäköisesti laskuaan vuonna 2023 asuntojen heikon kysynnän seurauksena. Talouskasvun toipumisen ennakoidaan kääntävän asuntojen hintakehityksen hitaaseen nousuun vuonna 2024.

Varsinkin erityisosaamista vaativissa tehtävissä työvoimaa on ollut haasteellista saada riittävästi. Alan työttömyysaste laski viime vuoden viimeisellä neljänneksellä, ja oli koko talouden työttömyysastetta selvästi alhaisempi. Rakentamisen heikentyneen suhdanteen seurauksena rakennusalan työllisten lukumäärän arvioidaan laskevan jonkin verran vuonna 2023 ja tasoittuvan sen jälkeen.

Takaisin edelliselle sivulle